청년 월세대출 비교분석: 주택도시기금 vs 시중은행

공무원의 꿈, 회사원의 꿈을 안고 살아가는 2030 세대들이 많습니다. 이 글을 쓰는 저도 2030 중 한명이고요. 이번달 말에 이사를 가야해서 대출을 알아보던 중, 청년 월세대출을 접하게 되었습니다.

 

 

 

많은 분들이 월세대출을 부정적으로 생각합니다. '전세대출금은 나중에 돌려받기라도 하지, 월세대출은 원금에 이자까지 붙어서 손해 아닌가?' 라고 생각하는 게 대부분인데요.

 

 

이는 대표적인 '클루지' 입니다. '전세보증금은 안전하고 추후 돌려받을 수 있다' 는 생각이 있기 때문입니다. 

 

 

그렇지만 전세제도와 전세대출을 조금이라도 공부해보았다면 알 수 있습니다. 우리나라에 전세제도가 남아있는 이상, 대한민국에서 '안전한 집' 이라는 건 존재할 수 없습니다.

 

 

전세는 '세입자' 를 담보로 은행이 임대인에게 제공하는 무이자 대출입니다. 그 금액을 가만히 두는 임대인은 없습니다. 어떻게든 다른 방향으로 굴리기 마련입니다. 요컨대 전세는 자본주의의 성격에 매우 반하는, 비합리적인 제도입니다. 

 

 

세입자 입장에서도 더욱 그렇습니다. 전세의 경우 거기에 들어가는 금액은 본인의 전재산인 경우가 대부분입니다. 임대인이 돈을 못 준다고 해버리면 정말 '답' 이 나오지 않습니다.

 

 

 

교환을 통해 가치를 창출하는 것이 자본주의의 본질입니다. 차라리 <임대차보호법>을 받을 수 있어 보증금 측면에서 안전하며, 매 달 안정적인 현금흐름을 창출할 수 있는 월세대출이 오히려 더 효과적이라고 볼 수도 있습니다.

*월세대출은 대출이자가 훨씬 저렴하기도 하고요^^;

 

 

 

이번 포스팅에서는 두 가지 유형의 청년 월세대출을 비교분석해, 각 유형의 장단점이 무엇이며 어떤 경우에 선택하면 좋을 지에 대해 사례 중심으로 설명합니다.

 

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상황-

 

수도권(경기)

보증금 2000만원, 월세 60만원, 전용면적 6.5평

주거용 오피스텔

 

월세대출 진행 건

 

 

A. 주택도시기금 청년 월세대출

 

대출 한도: 최대 960만원 (40만원 * 24개월)

이용료(이자): 1.5% / 변동금리

 

보증료: 0.12% / 매월 480원

 

1회차 납부이자: 0.6만원

 

1회차 납부:이자 0.6만원

24회차 납부: 960만원 + 1.2만원

 

 

매달 월세비용: 20만원 + 0.6만원 = 26만 6천원

관리비, 인터넷, 공과금 포함시: 관리비 7 + 인터넷 3 + 전기가스 공과금 5 = 15만원

매달 총 지출비용: 41만 6천원

 

1회차 최종 지출: 41만 6천원 + @

 

상환방식: 2년 만기일시상환

이자 총액: 960 * 0.015 = 14.4만원

 

24회차 납부: 960만원 + 15만원 = 975만원

 

 

 

주택도시기금 청년 월세대출의 특징은 '보증금과 월세가 모두 대출가능하다' 는 점에 있습니다. 위 사례는 순수히 월세대출만 받았을 경우를 상정한 사례인데요.

(보증금까지 대출시, 월세한도는 50%로 감액되어 매달 최대 20만원까지 지원됨)

 

 

보시다시피 이자율이 1.5% 정도로 매우 낮습니다. 다만 매달 최대한도가 40만원으로 제한되어 있어, 본인이 추가로 20만원을 더 납부해야 한다는 단점이 있습니다. 

 

 

게다가 오피스텔의 경우 각종 공과금이 포함되어야 하기에, 이것저것 비용을 더하면 사실상 월세 42만원짜리 오피스텔이 되어 버립니다(...)

 

 

또한 보증금 2000만원은 자가로 마련한다는 조건이 있고, 2년의 월세대출기간이 종료되면 사실상 보증금 절반을 은행에 갖다주어야 합니다. 만기일시상환이기 때문이며, 가장 이율이 높기 때문이지요. (이자율이 낮긴 합니다만 그래도 '일시상환' 의 부담은 있을 수 밖에 없습니다)

 

 

 

요컨대 주택도시기금 청년 월세대출은 다음과 같은 분들에게 적합합니다.

 

 

-1년 이내로 어느정도의 현금흐름 확보가 가능한, 갓 상경한 수도권~충청권 직장인

-집은 '잠 자는 곳' 이며, 최소한의 목돈을 모아 어떻게 굴려나갈지 플랜이 확실한 직장인

-최소 2000만원의 현금이 마련되어 있기에, 최대한 월지출을 줄이면서 사업을 진행하려 하는 청년 사업가

 

 

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B. 1금융권 청년 월세대출 (KB국민은행 기준)

 

대출한도: 최대 1200만원 (50만원 * 24개월)

이용료(이자): 이자 2.4% 변동

보증료 0.12% // 매월 600원

 

 

 

 

총 이자: 1200*0.024 = 28.8만원

1회차 납부이자: 28.8/24 = 1.2만원

 

매달 월세비용: 10만원 + 1.2만원 = 11만 2천원

관리비, 인터넷, 공과금 포함시: 관리비 7 + 인터넷 3 + 공과금 5 = 15만원

매달 총 지출비용: 26만 2천원

 

1회차 최종 지출: 26만 2천원 +@

24회차 납부: 15만원 

 

25회차 납부: 원금 50만원 + 1200만원 분 이자 1.2만원 = 51.2만원  // 잔금 950만원

26회차 납부: 원금 50만원 + 1150만원 분 이자 1.15만원 = 51.15만원 // 잔금 900만원

27회차 납부: 원금 50만원 + 1100만원 분 이자 1.1만원 = 51.1만원 // 잔금 850만원

(중략)

48회차 납부: 원금 50만원 + 50만원 분 이자 0.05만원 = 50.05만원 // 잔금 0만원

 

상환 방식: 2년 원금균등분할상환 (거치기간 2~3년) 

이자 총액: 0.05 + 0.1 + 0.15 + ... + 1.2 = 0.05(1+2+...+48) = 1/20 * 49*24 = 58.8만원

 

 

1금융권 청년 월세대출은 은행마다 상환방식/이율이 상이합니다. 위 조건은 KB국민은행 청년 월세대출을 적용한 사례인데요.

 

 

KB국민은행을 선택한 이유는 간단합니다. 이자부담이 가장 낮은 '원금균등분할상환' 방식을 택하고 있기 때문입니다. 타 은행에서도 월 50만원씩 지원하는 건 똑같지만, 이자 총액의 측면에서 KB국민은행이 가장 합리적이었습니다.

 

 

시중은행이다 보니 이율이 2%대입니다. 주택보증기금 대비 매우 높은 편이지만, 타 대출금리에 비하면 여전히 저렴한 편이지요. 매달 최대 50만원까지 지원이 가능하기에 선택의 폭도 매우 넓어지고요. (서울 월세는 40만원으로 충당 불가능한 수준입니다..)

 

 

각종 공과금을 포함해도 매달 최종지출 몫이 낮아집니다. 거의 전세대출과 다를 바 없이 살 수 있어요. 게다가 거치기간이 2년~3년이며 중도상환 수수료도 없습니다. 어쩌다 거액의 현금이 확보되면 즉시 상환이 가능합니다. 

 

 

설령 2~3년 이내에 현금흐름 확보를 못 한다 해도 걱정 없습니다. 거치기간이 최대 10년간 유예되며 그동안 매달 1.2만원만 내면 됩니다.

 

 

요컨대 1금융권 청년 월세대출은 다음과 같은 분들에게 추천드립니다.

 

-가정에서 갓 독립해, 오피스텔에서 첫 자취를 하게 될 사회 초년생 여성

-집은 '생활하는 곳' 이며, 쾌적한 곳에서 살며 최소한의 목돈을 모아나갈 플랜이 확실한 직장인

-오피스텔의 원래 이름대로, 사무실과 숙박을 함께하며 사업을 진행하려 하는 청년 사업가

 

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월세대출 상품은 각각의 장단점이 있습니다.

 

 

주택도시기금의 경우 '보증금 + 월세' 모두가 지원되는 유일한 상품입니다. 급히 상경해 집을 구해야 하는 직장인에게는 최고의 상품이지요. 이율도 낮아 부담도 덜하고요.

 

 

1금융권의 경우 소위 '선택지'가 넓어진, 실질적으로 도움을 주는 상품입니다. 직장인들이 집을 구할 때 직장과의 거리를 중점적으로 볼 수 밖에 없는데, 강남/종로/광화문 인근 원룸들은 월세가 최소 65부터 시작입니다. 이런 곳들은 월세 40만원을 지원받아도 부담이 크지요.

 

 

월세집을 구하는 목적은 '출퇴근 스트레스를 줄인다' 에 있습니다. 이 목적을 고려하여 적절한 상품을 골라 금융을 잘 활용하시길 기대합니다.

 

 

 

 

※ 청년전세자금대출 진행시 매 달 지출비용 분석

 

상황-

 

전세금 7,800만원 / 근저당 없음 

전세대출 진행 건

 

대출진행 세부사항-

 

7,800만원의 90% 대출 진행

-->  대출금 7,000만원 (90%)

개인부담금: 800만원

 

대출기간: 24개월

사용료(이자): 2.9%

보증료 0.12% // 매월 3,500원

 

이자: 8만4583원 (84,600원)

 

 

*포스팅 반응에 따라 추후 '전세자금대출', '중소기업청년대출' 도 분석 진행하겠습니다.