전세자금대출 총정리(부제: 부자가 되고 싶다면 전세를 놓아 주라)

전세자금대출. 누군가에게는 '가장 안전한 대출' 이자, 누군가에게는 '무이자 융자' 인 은행 상품입니다. 기준금리가 0.75%로 사실상 제로금리 시대에 들어선 지금, 전세자금대출의 부담도 훨씬 줄어들었는데요. 위험도는 낮아진 대신 이를 활용할 수 있는 방법은 더욱 많아진 시대입니다. 

 

 

이번 포스팅에서는 전세자금대출을 총정리 합니다. 대출을 잘 활용해 부를 창출하는 관점에서 전세자금대출을 설명합니다. 또한 ,부자가 되고 싶다면 왜 전세대출집에 살면 안 되는지에 대해서도 설명합니다.

 

 

 

 

1.전세자금대출의 유형

 

전세자금대출에는 여러가지 유형이 있습니다. 각자의 상황에 따라 채택가능한 전세자금대출이 제각각인데요. 가장 기본적인 확인방법은 '기금e든든' 페이지를 활용하는 것입니다.

 

 

http://nhuf.molit.go.kr/FP/FP08/FP0801/FP08010101.jsp#

주택도시기금

 

 

기금e든든 웹페이지는 시중은행들이 전세대출을 심사시 진행하는 전산망을 기반으로 하고 있습니다. 본인의 상황에 맞게 요건을 기입하면, 현 상황에서 선택가능한 대출상품이 나옵니다.

 

 

일반적으로 전세대출 유형에는 청년전세대출 / 중소기업전세대출 / 버팀목전세대출 /  신혼부부전세대출 / 일반전세대출 총 5가지 유형이 있습니다. 간단히 정리하자면 아래와 같습니다.

 

 

청년전세대출:

전세금 90% 대출가능

최대한도 7천만원

연이율 2.8% (월이자 최대 16만 3334원)

 

 

중소기업전세대출:

전세금 80% ~ 100% 대출 가능

최대한도 1억원

연이율 1.2% (월이자 최대 10만원)

*대출진행 시점에서 중소기업 재직증명서 등 관련자격 입증서류 필요

*연봉이 3,500만원 이하인 재직자만 신청 가능

*대출받은 후 연봉이 3,500만원을 돌파하면 '버팀목전세대출' 로 전환

 

 

버팀목전세대출:

전세금 70% 대출 가능

최대한도 1억2천만원

연이율 2.3%~2.9% (월이자 최대 약 30만원)

*무소득자 대출 가능 (최대한도: 3,333만원)

 

서울시 신혼부부

전세대출:

전세금 80% 대출 가능

최대 한도 2억 2천만원 (2억 7,500만원 이상부터 최대한도 대출 가능)

연이율 2%

*부부 합계 연소득 9700만원 이하여야 신청가능

 

 

※위 설명은 매우매우 간략한 설명입니다. 대출을 실제로 진행하려면 은행창구를 찾아 명확한 상담을 받아보셔야 합니다!!

 

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2. 전세자금대출. 왜 해주는 걸까? (+ 깡통전세란?)

 

 

지피지기면 백전백승이라고 했습니다. 전세제도의 역사를 알면 대출해주는 이유를 알 수 있겠지요. 따라서 전세대출에 대해 아주 간단하게 짚어보겠습니다.

 

 

경제성장률이 10%를 우습게 넘기던 1970년 1980년 시절,도시에는 많은 노동자가 필요해 졌습니다. 그런데 이전까지는 농가에서 살던 사람들이 대부분이었기에, 도시에 유입된 이 노동자들의 주거문제를 해결하기가 쉽지 않았습니다.

 

 

이들의 주거문제를 해결하기 위해 나온것이 '전세' 입니다. 집주인에게는 목돈을, 거주인에게는 주거안정을 제공하는 '꿩먹고알먹는' 제도인 것이지요.

 

 

그런데 약 50년이 흐른 지금까지, 전세제도는 그 명맥을 유지하고 있습니다. 전세제도를 운영하는 국가는 전세계에서 대한민국이 유일하며, 특히 '실거주 가치' 로써의 전세가는 부동산 시장의 바로미터로 작용하고 있습니다.

 

 

이와같은 정리를 통해, 전세자금대출은 근로자 주거안정과 임대인 목돈마련을 위해 진행되는 국가차원의 제도임을 확인할 수 있습니다. 대출이 진행 된 이후에는 큰 돈이 임대인에게 묶이게 되며, 세입자로 들어간 근로자는 그 돈을 반환받기 전까지 따박따박 이자를 내야하는 것입니다.

 

따라서 전세자금대출시 가장 유의해야 할 상황은 바로 '깡통전세' 를 막는 것입니다. 깡통전세에 살면, 내 전세금을 되돌려받을 수 없게 됩니다. 거액의 전세금을 반환받아야 은행에 이자를 안 내도 될텐데, 거주중인 집이 경매로 넘어가는 경우 보호받을 수가 없어요. 이 전세금을 돌려받지 못하면 끔찍한 현실이 펼쳐지겠지요. 

 

이와 관련해 내용이 잘 설명된 포스팅을 소개합니다. 

https://babo-economist.tistory.com/8?category=1086916

깡통전세 예방, 전세 이자지원 낚시질, 불법증축, 옥탑방, 역전세, 근저당 말소 방법, 법인명의 전세계약, 보증보험의 진실, 부모님 집 전세대출, 원룸 방 빼는 현명한 방법 등등등... 총정리

 

내용을 아주 간단히 요약하자면, '매매가 대비 전세가가 90% 이상인 경우 매우높은 확률로 깡통전세이다' 라는 것입니다.

 

물론 매매가 대비 전세가 만으로 깡통전세 여부를 파악할 수는 없습니다. 건축물대장 근저당권 설정내역, 위법건축물 여부 등의 요소도 반드시 확인해야겠지요. 경매로 넘어간 이력은 없는지도 확인해야 할 것입니다. 전세금보증보험에 가입하는 것도 한가지 방법입니다.

 

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3. 깡통전세가 점점 더 늘어날 수 밖에 없는 2가지 이유

 

 

 

당신이라면 지방 매물을 전세로 내놓겠습니까?

 

처음 전세제도가 고안될 때만 해도, 구조적으로 전세제도는 모두에게 유리했습니다. 고성장 시기에 집주인이 받는 거액의 목돈은 소위 '팔자' 를 펴기 딱 좋았지요. 그 목돈으로 다른 고수익 투자를 하기 좋은 것들이 많았기 때문입니다. 세입자 입장에서도 도시에서 받은 월급 중 본가송금액을 높일 수 있어 좋았고요.

 

 

그런데 이제는 아닙니다. 제로금리 시대입니다. 경기가 좋지 않고, 경제성장이 한계에 다다랐다는 의미입니다. 수익률 5% 적금에 수백만명이 몰리고, 몇 초 만에 완판되는 시대입니다. 목돈이 들어와도 고수익 투자를 할 만한 게 예전보다 훨씬 줄어들었습니다.

 

 

이런 상황에서 전세를 주는 건 대부분 두 가지 이유 때문입니다.

 

 

 

 

 

-급히 큰 돈이 필요해서

 

 

포인트는 '급히' 입니다. 왜 급하게 돈이 필요할까요? 부동산 전세매물을 내놓을 정도라면 기본적으로 어느정도 자산규모가 충족된다는 말입니다. 이런 사람들은 금융지식이 확고해서, 손해보는 장사를 하지 않습니다.

 

 

그런데 그 사람이 급한 상황에 놓여있다면 이야기가 달라집니다. 지금까지는 현명한 선택들을 해 왔지만, 그럼에도 불구하고 무언가 모종의 이유가 있다는 것입니다. 그렇기에 해당 부동산을 더 크게 현금화하여 (월세--> 전세) 급히 현금흐름을 마련합니다.

 

 

감정이 들어간 의사결정은 대부분의 경우 실패로 끝납니다. 그리고 그 리스크는 전세를 내준 집주인이 아니라, 세입자가 지게 됩니다. 은행대출까지 껴있는 사람들이 대부분이기에, 그 부담은 커지겠지요.

 

 

 

 

 

-뭐가되든 집주인에게는 이득이라서

 

 

집값이 떨어지든 올라가든 집주인에게는 이득입니다.

 

 

매매가가 전세가보다 떨어지면, '지금 매매가격이 전세가보다 낮아서 돈을 돌려주기 어렵다' 라고 말하면 됩니다.

매매가가 전세를 줄 당시보다 훨씬 올라가면, '이번부터는 전세가격을 올리겠습니다.' 라고 말하면 됩니다.

 

 

집주인이 이렇게 말할 수 있는 이유는 간단합니다. 부동산에 대한 소유권이 집주인에게 있기 때문입니다. 세입자는 거기서 '실거주 사용료' 를 내고 사는 사람일 뿐입니다.

 

 

세입자 입장에서는 뭐가 되든 부담입니다. 매달 지출되는 고정비용 아끼자고 전세집 들어왔는데, 정작 집주인이 저렇게 돈문제를 일으킵니다. 세입자 입장에서는 할 수 있는 게 없습니다.

 

 

게다가 지금 여러분이 살고있는 전세집 전세가격은 앞으로 더 오를 확률이 높습니다. 여러분은 그 오른 몫에 대해서까지 이자를 꼬박꼬박 내며 '자본수익'을 낼 기회를 놓칠 것입니다.

 

전세계적으로 보아도 전세대출은 유례가 없는, 자본주의에 반하는 상품입니다. 금융문맹이 심각한 우리나라의 경우 단순히 '월지출을 줄여 차익을 볼 수 있다' 는 관점으로 접근하는데, 이는 세입자에게 매우 불리한 구조입니다. 금융이 발달한 미국의 경우 대출을 받아서라도 월세를 비싸게 내지, 소유권도 없이 거액의 돈을 주거 목적으로 묶어두지는 않습니다.

 

정리하자면 전세제도는 '도시 주거문제'를 해결하는 좋은 제도이지만, 오늘날 현실에는 더이상 적합하지 않습니다. 오늘날 제로금리 시대에서 부를 가지려면 자산의 소유권이 핵심 요소가 되는데, 세입자로 전세자금대출을 신청하면 거액의 돈이 묶이기 때문입니다. 이 유동성을 운영하지 못 하면 장기적 관점에서 문제가 더욱 커질 것입니다.

 

 

 

4. 결론: 부자가 되려면 전세집에서 살지 말고, 오히려 전세를 많이 내 주어라

 

제로금리 시대에서 부자가 되려면 레버리지를 반드시 잘 활용해야 한다고 언급한 바 있습니다. 전세자금대출은 이러한 레버리지를 활용하는 좋은 방법 중 하나이지만, 어디까지나 '전세를 내어 줄 때' 의 경우입니다.

 

https://buffettjr.tistory.com/8?category=840019

0% 기준금리 시대, 경제적 자유 얻는 레버리지

 

 

예를들어 자기자본 5천만원에 오피스텔 구입대출 7천만원을 넣어 1억 2천만원짜리 수도권 오피스텔을 샀다고 칩시다. 이 오피스텔이 완공시, 매매가는 최소 1억 5천에서 많게는 2억원 남짓이 됩니다. 

 

해당 매물에 대해 전세를 1억 3천~5천 정도로 놓을 경우, 나는 고작 5천만원으로 8천만원~1억원을 버는 셈이 됩니다. 심지어 은행에서 어떤 이자도 내라고 하지 않습니다!  이 자금으로 또다시 빌라나 오피스텔에 투자합니다. 그러면 5천만원의 자기자본은 1억원-2억원-4억5천만원 이렇게 불어납니다.

 

경제적 자유의 핵심은 자본에 대한 소유권을 가지는 것입니다. 자본주의 체제에서 자본이 없다면 결코 자유를 얻을 수 없기 때문입니다. 근로소득은 제한적이며, 세금 등으로 나가는 것이 많습니다. 반면에 자본소득은 반영구적입니다. 선택만 잘 한다면, 시간이 흐를수록 물가상승률을 훨씬 상회하는 수익을 얻을 수 있습니다.

 

부자가 되고 싶으신가요? 부자들의 사고방식을 진심으로 이해하고 공감하며 실행해 보세요.

 

유동성을 확보하세요. 레버리지를 최대한 끌어다 써서 자본구입에 활용하고, 이를 굴리고 굴려서 더 많은 자본 소유권을 확보하세요. 그 때가 되면 경제적 자유는 자연스럽게 달성될 것입니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.